Верховный суд признал бесконечный срок давности в споре с застройщиком
В деле, где из-за пропуска сроков исковой давности управляющая компания не смогла истребовать у застройщика техническую документацию по дому, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации разъяснила, что поскольку управляющая компания обратился в суд в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, права которых нарушены длительным неисполнением обязанности по передаче документов, а также в целях исполнения обязанности по управлению и содержанию имущества жилого дома, его требование к лицу, являющемуся застройщиком дома, не может быть ограничено сроком исковой давности.
⚖ Фабула дела:
Управляющая компания обратилась в суд с иском к застройщику об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы согласно перечню, указанному в исковом заявлении, о взыскании судебной неустойки в размере 5000 рублей с момента вступления решения суда в законную силу за каждый день его неисполнения.
В ходе производства по делу в суде первой инстанции ответчик указал на пропуск управляющей компанией срока исковой давности.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались статьями 195, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктом 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, пунктами 24, 25, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее–Правила №491), пунктом 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно–коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее– Правила № 170), разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».
Установив, что часть истребуемой документации была передана управляющей компании на основании реестров от 31.08.2017 и от 11.09.2017, а также актов приема-передачи от 29.09.2017, от 14.11.2017, от 11.12.2017, при этом списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, а также документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении земельного участка, истребуются у ответчика необоснованно, а в отношении остальной части заявленных в иске документов пропущен срок исковой давности, суды пришли к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований.
Применяя исковую давность, суды исходили из того, что управляющая компания осуществляет свою деятельность с 19.10.2017, сведения в реестр лицензий Новосибирской области включены 31.10.2017, наиболее поздний из актов приема-передачи был составлен сторонами 11.12.2017, между тем исковое заявление подано в суд 16.11.2021, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.
📎 Позиция Верховного суда:
В пункте 4.18 строительных норм и правил «СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84, действовавших на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и выбора управляющей организации, предусмотрено, что техническая и иная необходимая для эксплуатации дома документация, представляемая подрядчиком и заказчиком в государственные приемочные комиссии, после приемки объекта должна храниться у эксплуатационной организации.
Пункт 4.4 свода правил «СП68.13330.2017. Свод правил. «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87», утвержденного приказом Минстроя России от 27.07.2017 № 1033/пр, относит к обязанностям застройщика в рамках организации процесса приемки объекта комплектование, хранение и передачу соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации.
Перечень технической документации, связанной с управлением многоквартирным домом, содержится в пунктах 24, 26 Правил № 491, пункте 1.5 Правил № 170.
В состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно–сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление) (пункт 1.5.1 Правил № 170).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. (пункт 1.5.2 Правил № 170).
Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Перечень документов к заявлению о выдаче разрешения для предоставления их в компетентный орган определен частью 3 указанной статьи.
В рассматриваемом случае факт приемки спорного многоквартирного дома в эксплуатацию 29.09.2017 ответчик не оспаривал, в связи с чем истребуемая истцом документация в полном объеме в момент приемки дома находилась у ответчика, в противном случае приемка не была бы осуществлена.
Согласно пункту 27 Правил № 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы.
Таким образом, обязанность застройщика передать после приемки дома в эксплуатацию проектную документацию на жилой дом собственнику (владельцу) объекта недвижимости, представителем которых в силу статьи 158 ЖК РФ является управляющая организация, возникает в силу прямого указания закона.
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 № 307-ЭС20-19764).
Учитывая указанный выше правовой статус технической документации на многоквартирный дом, фактически принадлежащей собственникам помещений в нем, и положение управляющей компании как лица, представляющего собственников в отношениях, связанных с эксплуатацией и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, предусмотренная нормативными правовыми актами передача такой документации от застройщика к управляющей организации должна осуществляться одновременно с передачей в обслуживание такого многоквартирного дома, если иной (более поздний срок) не установлен специальным нормативным правовым регулированием либо соглашением сторон.
Такой более поздний срок, продолжительностью в один месяц, предусмотрен пунктом 25 Правил № 491 только в отношении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (на бумажном и электронном носителях).
В отношении обязательств застройщика по передаче иной документации применимые нормы права, в том числе СНиП 3.01.04-87, СП 68.13330.2017, Правила № 491, Правила № 170 аналогичных положений не содержат, соответственно, необходимые в силу закона документы подлежали передаче застройщиком одновременно с включением сведений о спорном многоквартирном доме в реестр лицензий управляющей компании.
В настоящем случае застройщиком допущено бездействие как одна из форм противоправного поведения, выразившееся в несоблюдении вышеназванных норм и правил, что влияет на установленные законодательством обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии в целях его бесперебойной и безаварийной работы и возможности возмещения вреда в результате такого содержания.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что суды необоснованно признали пропущенным срок исковой давности.
Поскольку истец обратился в суд в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, права которых нарушены длительным неисполнением обязанности по передаче документов, а также в целях исполнения обязанности по управлению и содержанию имущества жилого дома, его требование к лицу, являющемуся застройщиком дома, не может быть ограничено сроком.
Сходная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 1089/11.
Учитывая изложенное, доводы заявителя кассационной жалобы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита его нарушенных прав и законных интересов, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, после чего судебные акты нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
✒ Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2023 г. № 304-ЭС22-24319, от 21 марта 2023 года №304-ЭС22-24319